董少鵬 證券日?qǐng)?bào)副總編輯，人大重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員

3月2日，中國(guó)人民銀行黨委書記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上就房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)問(wèn)題發(fā)表看法，引起廣泛關(guān)注。筆者認(rèn)為，金融主管部門在兩會(huì)前夕發(fā)出明確信號(hào)，引導(dǎo)社會(huì)各方促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是非常必要的。炒作沒(méi)有益處，保障才是根本，要想方設(shè)法消除人們的“住房焦慮”，為高質(zhì)量發(fā)展注入清新之風(fēng)。

從長(zhǎng)周期來(lái)看，我國(guó)住房制度改革有成績(jī)，也有教訓(xùn)。住房商品化、市場(chǎng)化有助于解決涉及住房的各類資源的配置矛盾，但也催生了資本為王、囤地囤房、機(jī)構(gòu)性炒作房?jī)r(jià)等負(fù)面問(wèn)題。保障性住房制度作為民生基礎(chǔ)，涉及到規(guī)劃、建造、分配、金融支持、物業(yè)管理、公共服務(wù)對(duì)接等多個(gè)環(huán)節(jié)。但因保障性住房不是資本為王的領(lǐng)域，在制度建設(shè)上一直存在短板。2016年，習(xí)近平總書記明確提出把“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本定位，指引房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)政策加快調(diào)整，不斷增強(qiáng)保障性住房制度建設(shè)，加大資金和資源投入，對(duì)投機(jī)炒作行為加強(qiáng)遏制。但要達(dá)到預(yù)期效果，還需要深入開(kāi)展工作。

郭樹(shù)清此次對(duì)房地產(chǎn)亂象發(fā)聲，很直白：“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的，因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來(lái)這個(gè)市場(chǎng)要是下來(lái)的話，個(gè)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就發(fā)生很大的混亂。”他既批評(píng)了一部分人“買房博價(jià)差”的動(dòng)機(jī)，也預(yù)言了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能因供需失衡出現(xiàn)調(diào)整的前景，表達(dá)了對(duì)經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生大的混亂的擔(dān)憂。由金融部門主要負(fù)責(zé)人直接解析房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重問(wèn)題，有助于促進(jìn)社會(huì)共識(shí)，共同防范風(fēng)險(xiǎn)；也有助于促進(jìn)保障性住房制度進(jìn)一步完善，從根本上消除已經(jīng)過(guò)度的“住房焦慮”。

當(dāng)然，大家都希望我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡，一方面控制住投機(jī)，一方面加快補(bǔ)上保障性住房短板。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，“因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。為解決房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度商業(yè)化的問(wèn)題，去年以來(lái)已推出了一系列措施：2020年8月29日，央行公布“三道紅線”融資新規(guī)，從房企資金需求端下刀，約束房地產(chǎn)債務(wù)增速。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，對(duì)銀行金融機(jī)構(gòu)端實(shí)行總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控。2021年2月18日，自然資源部宣布，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行住宅用地“兩集中”(集中發(fā)布、集中出讓)，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。隨后，多地土地集中分批次出讓，有利于避免地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

如何能既遏制住市場(chǎng)炒作風(fēng)，又把開(kāi)發(fā)商、服務(wù)商的從業(yè)理念引導(dǎo)到“賺取長(zhǎng)線均衡利潤(rùn)”上來(lái)，是一項(xiàng)重大課題。事實(shí)上，部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收縮戰(zhàn)線，還有的因資金鏈斷裂走向破產(chǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不歡迎炒家，但需要服務(wù)。重新構(gòu)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的服務(wù)生態(tài)，引導(dǎo)幫助一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)型住房公司，是一條可選的道路。

從2020年住房銷售情況來(lái)看，穩(wěn)中有憂。全年全國(guó)商品房均價(jià)為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%，占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)27.26%。2020年商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%；商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.8%。在滿足剛性需求的同時(shí)，通過(guò)一系列穩(wěn)價(jià)格措施，促使均價(jià)漲幅相對(duì)2019年略有收窄，取得了穩(wěn)房?jī)r(jià)的效果。但長(zhǎng)期來(lái)看，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲仍是主要方向，保障性住房建設(shè)仍需快馬加鞭。

據(jù)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，2019年我國(guó)房企負(fù)債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應(yīng)當(dāng)采取措施壓降。如果社會(huì)融資過(guò)于集中到某一個(gè)領(lǐng)域，其風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。為此，一要降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，也要堅(jiān)決遏制炒房、炒地行為，防止各類房產(chǎn)過(guò)度金融化；二要實(shí)事求是，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，有效防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是，加大對(duì)保障性住房的投入力度，盡快形成模式，穩(wěn)步擴(kuò)大規(guī)模。特別是，要加快落實(shí)“租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”這一牽一發(fā)而動(dòng)全身的政策。（責(zé)任編輯：樂(lè)水）